要求以真实价过户合法，拒履阴阳合同不算违约！
文/深圳张茂荣律师 

真实案例：
2008年5月3日，业主骆先生与余小姐及深圳世华房地产投资顾问公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间合同》，将自有物业深圳市罗湖区龙园山庄某房屋以299842元售于余小姐，约定如任何一方违约应按总房价的20% 支付对方违约金。同日，双方根据中介提供的格式合同又签订《补偿协议》，约定原合同约定的价格仅作为买卖双方向国土部门过户所用，实际成交价为50万元，违约金亦按50万计算，如任何一方要求以50万过户，则由提出要求的一方承担全部交易税费。签约后，余小姐如约办理了定金支付、委托公证、首期款监管、按揭承诺等义务，履约过程中骆先生提出阴阳合同过户存在法律风险，要求修改原合同并取消《补偿协议》，余小姐不同意，并发函给骆先生要求按协议履约，骆先生仍未履行，余小姐向罗湖法院提起诉讼，要求被告骆先生返还4万元定金并支付10万元违约金。被告骆先生委托本律师应诉，本律师以阳合同价款无效，骆先生要求以实际成交价过户不构成违约为由抗辩，要求驳回余小姐支付违约金的诉讼请求。

法院意见：
深圳市罗湖区法院经审理认为：原被告及中介签订的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》中转让价为299842元部分的内容并非实际成交价格，而是为逃避国家税收政策准备向国土部门提供的登记过户价，该部分约定损害了国家利益，违反了我国合同法第52条的强制性规定，应属无效约定。同理，原被告签订的《补充协议》关于“如买卖双方任何一方要求以本协议约定价格（50万实际成交价）作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容，也属无效。除此之外，原合同及《补充协议》其他内容均为有效。
签约后，被告骆先生要求以真实成交价签订正式的二手房买卖合同，原告余小姐不同意，导致原合同及《补充协议》无法履行，并无法签订正式的二手房买卖合同，同时，涉案房屋并未交付，应视为双方就签订正式房屋买卖合同的主要条款未达成合意，因此，原合同有效部分对原被告均无约束力，双方均未违约，原告请求适用定金罚则及赔偿损失依据不足，不予支持。

法院判决：
2008年9月1日深圳市罗湖区法院作出一审判决：1、被告于本判决生效之日起十日内返还原告余小姐购房定金4万元;2、驳回原告的其他诉讼请求;3、解除《深圳市二手房预约买卖及居间合同》及《补充协议》;4、确认《深圳市二手房预约买卖及居间合同》中关于转让款“人民币299842元”部分的内容及《补充协议》中关于“买卖双方任何一方要求以本协议约定价格（50万实际成交价）作为登记价，则由提出要求的一方承担全部交易税费”部分内容无效。判决后，双方均未提起上诉，判决现已生效。

律师说法：
1、阴阳合同损害了国家利益，阳合同交易价款无效，双方关于任何一方要求以实际成交价过户必须支付全部税费的约定同样无效;
2、合同条款的无效并不必然导致整个合同的无效，除无效条款外的其他条款继续有效;
3、无效合同自始无效，对各方当事人均无约束力，任何一方违反约定，均不构成违约，无需承担违约责任;
4、阴阳合同在实践中确实大量存在，且不乏交易成功的情况，但仍不排除本案中骆先生这样法律意识较高的“违约”当事人，故建议交易时还是要对全部交易税费的承担予以考虑。 
                                                                                                                                  
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2007年深圳十大地产博客 深圳房地产律师团首席律师张茂荣
座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实做事