张茂荣律师亲办案例
对手,你犯了不该犯的错,你耽误了你的当事人
来源:张茂荣律师
发布时间:2008-11-08
浏览量:2210
对手,你犯了不该犯的错,你耽误了你的当事人
文/深圳张茂荣律师

真实案例:
2005年10月28日经中介公司居间介绍,文小姐将其深圳市福田区沙嘴路某花园房屋以总价100.5万元,单价不足4800元/平方米的价格卖于林小姐,付款方式为按揭支付。签约后,林小姐如约支付了2万元定金(文小姐签收后托管于中介),监管了首期款,并取得了银行按揭承诺,文小姐亦办理了全权委托公证并将房屋交付林小姐居住使用。履约过程中,因文小姐拖欠银行借款,涉案房屋被银行申请法院查封导致交易中断,还请银行贷款后刚办理完毕赎楼手续,房屋又被文小姐其他债权人查封,导致交易二次中断,直到2007年1月再次解除,但解除后文小姐迟迟未告知林小姐,林小姐以为房屋还在查封过程中,继续等待文小姐还清款解封后交易。进入2007年,房价开始飙升,涉案房屋已升值到近300万元!2007年6月文小姐突然向深圳仲裁委提起仲裁,要求解除合同返还其房屋并由林小姐承担其支付的仲裁费、律师费。林小姐委托本律师提出反请求要求继续履行合同,由林小姐承担仲裁费、反仲裁费、保全费及我方律师费!但由于时隔两年,且没想到对方毁约,林小姐手中证明自己已履行合同义务的部分重要证据均已丢失,而此时中介公司也已经倒闭。
可喜的是,或许因为疏忽,或许因为对二手房案件不够专业,对方律师尽职尽责地将包括对其有利和无利的所有证据全部递交到了仲裁庭,其中对我方最关键的证据银行按揭承诺函(证明我方已如约履行申请按揭义务并取得银行按揭承诺)、两次查封证明(证明导致合同迟迟未能履行的原因在于对方,与我方无关)、解封证明(证明涉案房屋目前处于可交易状态)、二手楼交易资金托管协议(证明我方履行了首期款监管义务)等对方均有提供。
经审理,深圳仲裁委最终裁决:驳回文小姐解除合同要求林小姐返还其房屋、支付其仲裁费、律师费的全部仲裁请求,裁决文小姐继续履行合同并赔偿林小姐律师费2万元,承担全部仲裁费、反仲裁费、保全费!至此,文小姐毁约未成,连同其律师费、定金合计反损失近16万元!

律师说法:
1、本案我方林小姐之所以能完全胜诉是因为对方律师帮助我方提供了充分证明我方已完全履行义务的关键证据,如对方没有提交于我方有利的该证据,而以我方未履行申请银行按揭、首期款监管等义务要求解约,我方可能会败诉;
2、打官司就是打证据,但是证据有有利证据和无利证据之分,从胜诉目的来说,当事人应当选择对己有利对方无利的证据递交,而不是全部证据都递交、递交的越多越好;
3、律师的职责是在法律框架内最大限度地维护委托人的合法权益,就本案来说,即使事实上我方有理,对方律师也可以建议其当事人在诉前将涉案房屋转让给他人,造成双方合同事实上无法履行的状况(根据我国《合同法》第110条规定,虽然对方违约,但在实际上不能履行的情况下,也不能裁决继续履行);
4、因二手房纠纷涉及中介、银行、担保公司等多个部门,资金监管、赎楼、转按揭等复杂程序,其中每一个环节都可能出现问题,部分当事人手中甚至没有相关文件,所以并非每个律师都能代理,完全熟知操作流程是从事二手房案件代理律师必须过的关。

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2007年深圳十大地产博客 深圳房地产律师团首席律师张茂荣
 
座右铭:受人之托,忠人之事;坦坦荡荡做人,踏踏实实做事
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LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    张茂荣
  • 执业律所:
    北京市盈科(深圳)律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14403*********664
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